联合办公空间会有幸存者吗？

铅笔道作者丨直八

一个3400亿独角兽要复活了，WeWork。经过约半年的破产重整，WeWork最近迎来转机：或实现无债务状态，正常经营。

去年11月，WeWork在美国新泽西州申请破产保护，债务大约100亿-300亿美元。而在此之前的2023年6月，公司账户仅有现金（及等价物）约2.05亿美元，严重资不抵债。

这样一个烂屁股，WeWork是怎样用6个月把它擦干净的？

首先是拿股票抵债。将部分债务转换为股，减少债务超40亿美元。

其次是老投资人继续加注，比如软银集团。

这一点上，软银的勇气很令人钦佩。自2017年之后，软银累计投资WeWork数十亿美元。然而，此次投资被称为软银投资生涯最大的败笔之一，累计亏损达100亿美元。

但即便如此，软银依然继续加注，联合其他机构投资4.5亿美元。

再次，房东们进行了整体让步。WeWork与物业业主达成协议，预计节省约80亿美元的租金支出。

几个步骤下来，WeWork拥有了消除超120亿债务的能力，有机会恢复正常运营状态。

当然，代价也是不小的。

WeWork创始人Adam Neumann失去了控制权，进而由Cupar Grimmond掌控——Cupar Grimmond也是此次新融资的联合投资方。

历经超过半年的破产重整过程，WeWork能拿到今天的结果，可以称得上化险为夷，但这究竟是治标还是治本，有待进一步观察。

WeWork走到破产这一步，核心还是“二房东”模式无法走通：自己掏钱长租，再分割区域短租，是比较重资产的传统模式，风险较大。

根据WeWork财报，假设其收到100元租金，其中的82元要上交房东——本质是在帮房东打工。

这也导致WeWork持续亏损多年。

2023年上半年，WeWork净亏损7亿美元，2022年净亏损22.5亿美元，2021年净亏损46.32亿美元，2020年亏损32亿美元，2019年亏损35亿美元。

曾有国内知名联合空间创始人向铅笔道反思：历经6～7年，二房东模式已经走到头了，空间要升级为“运营商模式”，帮助业主管理空间，给业主分钱，而不是定期给业主分租。

如此一来，联合空间便不再承担主要经营风险，赚的钱也不主要是差价，而是服务费——只是这种模式能够广泛被业主接受，目前还是未知数。

以优客工场为例，成立于2015年，2020年11月在美（纳斯达克）上市。

2019年之前，公司亏损严重。比如当年1-9月，公司收入约8.75亿元，亏损达5.73亿元。2019年，优客工场转向轻资产模式：房东提供空间使用权，优客工厂提供代运营服务。

2020年第四季度，优客工场首次盈利，收入2.79亿元，净利润6279万元。值得注意的是，这种盈利状态并未持续太久。撇开特殊的2021年，2022年优客工场依然亏损2.29亿元。

当然，这种亏损幅度，确实比转型之前要小。2018-2020年，优客工场的平均年亏损约5.86亿元。

因此，从目前的实践成果看，轻资产模式（代运营）确实比“二房东”更先进，但是否能支撑公司实现健康利润，目前全球都缺乏参考案例。

       原文标题 : 突发！3400亿独角兽死而复生：曾负债700亿